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李盈霖中國商業地產未來發展方向分析

发布时间:2020-01-17 01:56:43 编辑:笔名

【文章】来源:新浪 导语:图为 北京金融街商业投资管理有限公司副总经理 李盈霖主持人:非常感谢肖副院长的致词在世界金融危机的背景下,中国购物中心行业的发展趋势是什么,我们有请业内的家李盈霖博士为我们做精彩的演讲李盈霖:中国商业地产未来发展方向分析李盈霖:大家早上好,今天我演讲的

图为 北京金融街商业投资管理有限公司副总经理 李盈霖

主持人:非常感谢肖副院长的致词在世界金融危机的背景下,中国购物中心行业的发展趋势是什么,我们有请业内的家李盈霖博士为我们做精彩的演讲

李盈霖:中国商业地产未来发展方向分析

李盈霖:大家早上好,今天我演讲的题目有点大,我昨天一看见这个题目,可以写一本书的了,其实要想把这个问题说透,需要很多数据的支撑,达到专业人士的协助,所以今天给大家讲这个题目,只能是把所能想到的一观点给大家亮出来,供大家讨论

题目是中国商业地产未来发展方向今天我讲的这个题目分两部分,一部分是全球商业发展现状和趋势,部分是中国商业行业的现状以及发展方向,为什么前面加一段这个内容呢其实中国的商业地产行业受全球经济的影响还是挺大的,本身咱们讲的这个会就是商业地产会,商业这个概念就是商业加地产,所以离不开商业,全球商业经济环境的情况,应该给大家介绍一下,同时他的发展趋势也希望大家有一些简单的回顾一下

全球商业发展现状总结了三个内容,一个是全球零售业增长走间,第二,产业集中度保持高水平,第三,国际化体征突出到了08年的时候就是已经往下滑了大家都知道,去年年底,今年年初的时候,英国百年老店关店,在南方有一个全球排名第二的便利店,也在南方大幅度缩减,其实我们都在购物中心这个行业里工作,很多的零售企业,特别是欧美的一些企业,由于受经济形式下滑,受金融危机的影响,全面的关店,其实在中国的销售额也还不错的

在中国可以看到,由于经济形势不好,特别是上半年,在北京我知道有一些企业,有一些购物中心,为了和大家共同难关,原来要进入国美的话,要收很多的进店费的,现在都取消了还有一些比较大的位置非常好的购物中心,他为了能够让租户支撑下去,给租户大幅度的支持,有一个购物中心给租户减了半年租在这种形式下,因为我去过二三线城市,感觉还不是很明显,但是在大城市就已经非常明显了,这个会不会波及到我们二三线路城市还很难讲,中国的经济很难说,连经济学家都站在讲台上说,中国的经济没有办法预测,我只是把现象给大家讲一下,具体有一些东西,我们可以私下讨论

全球化的经营,已经成为大多数跨国零售企业的策略,这已经成为零售业前进的主要动力,在世界的价值链的地位也在不断的提高,乃至经济的影响还是有支配作用的,这是一个特点

有一个数据想给大家介绍一下,在美国2007年全球五百强公司排名中,其中有三家是零售企业,但这个可以占到10.6%,5 家的零售企业整个的营业额占到全球的11%是相当高的,对全球前一百家非金融跨国公司的排名,零售和批发类的公司也超过10%,因此他已经成为资金流通的主要部分

国际化特征突出,他的份额是有限的,这个不仅是零售商,也有地产商也在向外扩张,我知道有欧美国家大的开发商,商业地产的开发商也在逐步的进入新的市场,而这个新的市场重点在哪呢一个是中国,第二就是印度,第三个就是俄罗斯中国发展和其他国家的发展特征也不太一样,中国整个的经济,每年都是保持高水平的发展,而中国零售业的发展也都是保持在两位数的发展,所以得到了全球的关注,所以国际化特征还是比较突出的,而且是表现在三个新兴的地区

全球商业发展的趋势是什么样的呢

现在总结了五点,一,产业集中度提高,主要表现在零售企业并购的加速二,信息技术的不断创新和应用造就未来的商店模型,零售业会引入更多的新元素,也使从劳动密集型的产业,向知识密集型,现代服务业来转换,这是靠技术转换的一个过程,首先零售商会加大投入,去IBM公司了解,资金占销售收入的1.8%,到了04年就已经提升到2.1%,主要是通过硬件,能够有效提升市场的应变能力,加速资金周转,从而不断的推陈出新像美国的GP,他开发的应用程序,消费者可以通过在上购物的,这是一个很新的技术,在美国已经开始有零售商在逐步的应用技术

三,零售商不断需求新的增长途径我记得我的师傅,他告诉我一句话,我觉得他说的特别有道理,全世界没有一个一样的购物中心,而且它是一个活体消费者来的时候,由于他的生活水平和消费水平的提高,他在不断的追求新的东西,为了应变,他也要开拓新的方式,来迎合消费者的需求,他会产生两个效果,一个是产品的市场细分是不断的增加,而且产品的更新换代也是越来越快,同时会创出新的业态,我们在就有的业态过程中,为了迎合消费者的需求,我在02年参加购物中心协会的时候,我去美国,就像美国的美事广场,美国没有,都是两三个百货店,甚至买一瓶水能转半天,其实很少的,到了04年再去美国的时候,就开始出现了有游戏场,美事广场就出现了,作为购物中心运营商来说,他为了让消费者在这里停留的时间更长,他创造一种新的业态,在这个过程中,也必然会形成新的业态

四,零售业全球化和本土化趋势并存国际资本在流入新兴市长的时候,一方面带来的是成功的经验,不光是零售已经进入中国的,沃尔玛,家乐福,还有商业地产的开发商进入中国,能够把他们的经营理念带到中国来,为了适应本土发展的需求,他也在不断学习新的东西,他把他好的经验,和本土融合到一起,达到新的理念这里面不仅从硬件上,现在零件商,在十年前,购物中心是给环境造成污染的,购物中心不会种大量的树的,因为购物中心讲的可视性,这里不能有挡着的东西,现在的开发商注重到这一点了,要和环境迎合,也是消费者体验的需求,光体验是没有什么体验的,他为了丰富硬件环境,会让这个环境上有立体感,让消费者在来放松身心,为什么说购物中心是污染环境呢,它产生的二氧化碳是非常高的,人极度的聚集,现在用地源热泵等等,达到环保工作的循环我知道有一个购物中心,他要这个回收统计,他提出来产生多少废物,有19种,12种是比较高的废物,今天产生的高了,我明天怎么避免,他已经把环保意识深入到危险的理念,未来的行业也一定能够出现这样的趋势

刚才给大家介绍了全球的商业发展趋势其实带来的是全球的这种购物中心的发展趋势,因为时间关系,没有详细的数据,因为大家都是做这个行业的,一看就很明白,社区华,特色华,规模适度,标志性,融合性,便利性,主体性这些词说来说去都是符合消费者的需求,在一段时间里,因为昨天晚上的沙龙,大建也说,购物中心建筑的面积越来越大,其实我告诉大家,购物中心不是越大越好,你的收益好就是的,其实不论大小,关键在于后期的经营,你要运营的好,你要有自己的核心商圈,他的经营是良性的,而不能是长期的大家都知道,在社区里建了一个超大的购物中心,他不调整到符合社区需求的时候,他可能是失败的,你去的时候他在不断的调整,这些都是符合消费者需求的

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