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東吳證券棚改的舊船票能否登上地產的客船

发布时间:2020-01-24 16:19:02 编辑:笔名

东吴证券:棚改的旧船票 能否登上地产的客船 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

摘要棚改的政策脉络:早期以实物安置为主,15年起转向货币化安置棚改货币化安置主要有居民自主购买、直接购买以及货币直接补偿三种方式货币化安置不需要重新建设安置房,因此无论采用何种安置方式,释放的居民改善性住房需求将直接拉动房地产销售,利于去库存

住建部表示,2016年棚改货币化安置减少的回迁房建设面积为2.05亿平方米,棚改货币化安置又从市场购买商品房2.5亿平方米,一减(无需重建安置房)一加(拉动商品房销售),相当于减少了近4.55亿平方米库存

棚改资金从哪来货币化安置成本往往高于实物安置成本,加大了棚改前期安置筹集的资金压力棚改资金主要来源于开发性金融(棚改专项贷款)、公共财政支出、其他资金等2014年4月起,央行通过PSL支持政策性银行专项贷款,两年,棚户区改造资金来源中,政策性银行贷款占比分别为80%和71%相比开发性金融,财政支出的体量不大,在棚户区改造资金来源中的占比不高,主要发挥资本金支持的作用其他资金占比较小,主要包括PPP模式引入的民间资本、债券融资(城投债和地方债)等,在地方债务“开前门、堵后门”的政策导向下,棚改专项债值得期待

棚改货币化如何影响地产市场货币化安置加快了商品房的销售速度,有效激活了存量需求在地方债务整肃背景下,参考年初各地清理违规PPP项目,国开行收紧棚改贷款项目审批也在情理之中考虑到年初工作报告特别强调将全年棚改目标从500万套上调到580万套,预计不会影响到后续棚改的进度但是随着开发性金融贷款支持力度的减弱,预计18年棚改货币化安置比例将有所降低,实物化安置可能重归主流

货币化安置比例下降拖累商品房销售,但地产投资不悲观经测算,如果18年货币化安置比例仍维持60%,预计拖累商品房和住宅销售增速分别下降0.87和1.02个百分点,影响仍然可控但极端情况下,当货币化安置比例下降到40%时,预计拖累商品房和住宅销售面积增速6.69和7.83个百分点经过近几年大规模的库存去化,不少三四线城市库存已经降至合理水平,甚至已经转入“补库存”阶段年初以来,各线城市之间存在明显分化,相比于“限购限售”的一二线城市,三四线城市无论拿地情况还是新开工面积指标都表现较好,体现了低库存背景下的内生增长动力我们预计下半年地产投资增速有所回落,但不存在失速风险

风险提示:棚改进度不及预期,地产投资下滑超预期

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