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京写字楼空置率创3年来新低99甲级写字楼

发布时间:2019-06-08 06:34:19 编辑:笔名
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360自己将其解读为“研发投入、人员成本上涨、设备折旧等原因”,但明眼人还有另一个解释:奇虎360年初刚入驻位于中关村电子城的新办公楼,建筑面积近7万平方米,这笔置业成本必然会摊薄利润。

在北京,楼房里装滑梯的建筑,除了幼儿园,恐怕就只有奇虎360这座新办公楼了。足有二层楼高的超大滑梯就建在员工休息区,不但是访客参观时必到的“景点”,也成了公司员工在工间乐于享受的一项“福利”。

2005年成立之初,360“蜗居”在四惠桥边一处千余平方米的办公楼里,那会儿别说装滑梯,董事长周鸿祎的办公室还不如现在的员工休息区大。经过7年发展,随着公司实力提升,360相继在京新增了多个办公区,员工总数突破3000人。如今,360浏览器月度活跃用户数创纪录的达到3.32亿,继续坐在国内厂商浏览器市场占有率的头把交椅。由于过去一年业绩增长,奇虎360股票已从2012年8月初的每股14美元上涨到目前的50美元左右,公司市值达到60亿美元。

“奇虎360是一个既有科技概念又有文化创意理念的公司,在我们的客户群中,这种‘由小变大’的新兴现代服务业企业占据很大比例。”DTZ戴德梁行华北区企业服务主管王刚说,“360们”在写字楼市场中表现的特点,是根据企业发展“小换大”,这类企业的办公面积恰恰与企业规模、业绩成正比。

总部办公需求青睐“一步到位”

对比一些新兴行业和企业在创业过程中“小换大”的写字楼需求,一些实力派的企业更青睐一步到位。

东三环国贸桥西南角,是北京高端写字楼的地标之一——银泰中心。这里,在过去三个月中,接连迎来了几拨重量级租客,特别是新加坡航空和菜鸟络这样的大公司相继飞来“筑巢”,让北京银泰中心总经理朱晓东增强了对市场的信心,也将稳定出租率的主动权,牢牢掌握在自己手中。

“北京银泰中心写字楼建筑面积超过26万平方米,出租率长期保持在94%以上,这一数字在新建写字楼里属于。”朱晓东说,入驻的外资与内资企业之比约为6:4,以大型总部企业为主,主要涉及金融、科技、投资、房地产等行业。所谓总部企业,就是企业将研发、设计、销售等“高盈利点”留在北京总部,而将加工制造等低附加值工作“外包”。

银泰中心一层大厅,银灿灿的入驻企业名录牌正印证了这一点。

世界500强之一的思科公司,全球四大证交所之一的东京证券交易所,以及投资银行美林集团、加拿大庞巴迪等跨国企业,都在银泰中心“扎根”——3年起租。同时,经历了前两年全球写字楼新一轮价格上涨的洗礼,一些精打细算的企业另择新居,这才让新加坡航空、菜鸟络等实力派企业获得进驻机会。由于吸纳量有限,CBD高端写字楼多数都经历了一轮“腾笼换鸟”的调整。

在6月1日第二届京交会“北京主题日”上,CBD获得北京市总部经济集聚区和商务服务业集聚区两项认定。目前,CBD聚集了壳牌、丰田、三星等跨国公司地区总部77家,是全国世界500强企业和跨国公司地区总部集中度的区域之一。

“CBD已经形成了以总部经济为特征,以国际金融业为龙头,现代服务业为主导、文化传媒聚集发展的产业格局。”赵弘说,总部数量增加,带动了一大批为总部服务的金融、保险、会计、法律、会展、信息等现代服务业企业崛起,使得北京现代服务业增加值占本市GDP的比重已经达到76.4%,促进了北京产业结构的优化和升级。

写字楼供应为经济发展潜力扩容

7月19日下午2时,在DTZ戴德梁行市场报告发布的前一刻,华北区企业服务主管王刚“踩着点儿”走进会场,险些迟到。在解释原因时,他说:“中午一直和一位写字楼客户‘纠缠’,尽管目前CBD及其东扩区的优质写字楼寸土寸金。作为咨询机构,我们在为即将上市的写字楼项目做规划时,还是希望尽力提高使用效率。”

王刚的办公室东窗外,是赫赫有名的东三环中服地块,那里正在建设北京未来写字楼。虽然他坐在办公室看不到为关注的另一个区域,但他没少“跑腿”去考察,那就是西二环金融街西扩工程。这些可都是北京未来写字楼的“潜力股”。王刚解释,不论是CBD东扩,还是金融街西扩,都可以在未来两到三年内有效缓解区域内写字楼供不应求的局面。

CBD、金融街,同属于北京高端产业功能区,目前却同样面临着存量租赁面积有限的制约。而这“低空置”,恰能从一个角度说明北京当前的经济形势。

今年1至5月,CBD收入增长19.8%,金融街收入增长15.7%。拿到了“真金白银”的数据,赵弘认为,北京对经济的主动调控,对产业结构升级的引导,会更多依托全市产业功能区企业的总部化、集聚化来实现,并带动现代服务业的发展。“在这些区域,新增写字楼商业项目的供应规模和进度,相当于是对区域经济发展潜力的一次扩容。”他说,正所谓“兵马未动,粮草先行”,全市合理、科学地规划建设写字楼项目,稳定租金水平,将会对城市经济发展起到保驾护航的作用。

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